이재윤> 다음 이슈로 넘어가보죠. 역대급 전세사기가 터져서 난리죠. 현재까지 집계된 피해자만 450명이 넘는다고 하는데, 도대체 무슨 일이 벌어진 건가요?
◆ 손석우> 이번 사태의 발단은 수도권에서 1139채의 빌라와 오피스텔을 소유하고 있던 40대 임대업자 김 모씨가 갑자기 사망하면서부터입니다. 개인이 1139채의 빌라와 오피스텔을 소유하고 있다는 데서부터 뭔가 낌새가 이상하다고 느껴지죠. 김 씨는 사망 전부터 이미 전세보증금 사기 혐의로 수사를 받고 있었는데요. 김 씨가 사망하게 되자 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자들이 걷잡을 수 없이 늘어났고요. 이들이 피해 집계와 대책을 논의하기 위해서 온라인 카페를 만들었는데 현재 450명이 넘는 사람들이 가입해 있습니다. 사망한 김 씨가 1100여 채의 빌라를 소유하고 있었기 때문에, 단순 산술만으로도 아직 절반이 넘는 세입자는 자신이 피해자인줄도 모르고 있는 상태이죠. 계약 만료가 다가오면 이 사기에 연루됐다는 것을 인지하게 될테니까 시간이 갈수록 피해자들은 훨씬 많아질 겁니다.
◇ 이재윤> 핵심은 세입자들이 왜 전세보증금을 돌려받지 못하고 있는 것 아니겠어요.
◆ 손석우> 그렇죠. 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하고 있는 이유는 여러가지가 있는데요. 우선 김씨가 소유하고 있던 빌라를 누구도 상속받지 않으려고 하기 때문이에요. 상속은 4촌 이내의 혈육만 가능한데요. 알려진 대로 부모가 상속을 거부하고 있어요. 여기서 우리 법과 제도의 맹점이 드러나는데요. 세입자들이 소송을 통해 보증금을 돌려받으려고 해도 소송 대상이 없는 거에요. 그리고 이런 사기에 대비하려고 전세금 보증보험에 가입한 세입자들도 있는데 이들도 손 쓸 방법이 없어요. '계약 해지를 통보할 당사자가 있어야 한다'는 규정이 있는데 이 때문에 주택보증보험공사에서 피해자들에게 보험금을 지급할 근거가 없는 것이죠. 물론 혈육이 상속을 포기하면 됩니다. 지금 그 절차를 밟고 있다고 하는데요. 이번 사태의 경우 사망한 김씨의 부모가 상속을 포기하면, 법원에서 상속재산관리인을 선임하기 때문에 그 관리인을 상대로 소송과 경매 등을 진행하게 됩니다.
이재윤> 그런데 이 절차를 밟으려면 시간이 꽤 걸리잖아요?
◆ 손석우> 그렇습니다. 소송과 경매 진행하는데 1년 정도 시간이 걸리고요. 피해자가 많기 때문에 공동 소송을 진행하려면 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 그런데 문제는 여기서 그치지 않습니다. 사망한 김 모씨가 62억 원의 종합부동산세를 체납했어요. 이렇게 되면 빌라를 경매로 처분해도 세입자들이 우선 변제 순위에서 밀립니다. 세금 체납분을 먼저 변제토록 되어 있어요. 소액임차인을 보호하기 위한 최우선변제금 이라는 게 있는데, 이 기준이 서울의 경우 보증금이 1억5천만 원 이하여야 하고, 그중에서도 5천만 원만 우선 변제해줍니다. 이 기준이 높지 않아서, 보증보험에 가입하지 않은 세입자들 가운데서는 우선 변제를 받지 못하는 사례가 상당수 있을 것으로 예상됩니다. 보증보험에 가입한 세입자가 200명 정도밖에 안되는 것으로 파악되고 있는데, 너무 안타깝네요. 집값이 상승기라면 체납분 다 내고 보증금 변제까지 다 이뤄질텐데, 아파트와 달리 빌라의 경우 집값 대비 전세가 비중이 너무 높아요. 집값의 90% 정도가 전세가격으로 형성돼요. 아파트의 경우 전세가율이 50% 정도거든요. 요즘 같이 집값이 크게 떨어질 때는 빌라의 경우 전세가격 아래로 떨어져 깡통전세가 될 가능성이 높은 것이죠. 빌라 세입자면 상당수가 수입이나 자산이 적은 서민이나 청년, 사회초년생들일 가능성이 높은데 안타까운 마음을 금할 길이 없습니다.
이재윤> 풀리지 않는 의문은 사망한 김 씨가 어떻게 1천 채가 넘는 빌라를 갖고 임대사업을 할 수 있었냐라는 거죠.
◆ 손석우> 경찰 수사 결과를 지켜봐야겠지만, 현재까지 상황을 종합해볼 때 사망한 김 씨가 실소유주가 아닌 속된 말로 ‘바지사장’일 가능성 높다는 것 아니겠습니까. 2020년부터 3년간 집중적으로 매입해서 1139채를 소유했다는 얘기인데, 하루에 한 채씩 계약한 꼴이거든요. 상식적으로 납득이 가지 않아요. 김 씨와 공모한 배후 세력들이 있다고 보는 것이죠. 보도 등을 통해 수상한 정황들이 속속 드러나고 있는데, 김씨가 부동산 업자 집에 얹혀살았고, 모 업자는 수십 채 집을 돈도 안 받고 김 씨에게 넘겨줬다는 이야기도 나오고 있어요. 치밀하게 짜여진 조직적 전세사기 가능성이 있다는 건데요. 2020년 전후로 이런 식의 무자본 갭투자가 성행했기 때문에 제2 제3의 빌라왕 전세사기가 또 터져나올 수 있습니다. 집값과 전세가격이 동반 하락하고 있다보니 집주인 세입자간 분쟁도 많아지고 있어 임대차 시장이 혼란스러워요. 임대차보호법 개정이 필요해 보이는 부분도 있습니다. 예를 들어 집주인의 체납정보를 세입자에게 의무로 제공토록 한다든지, 제3자에게 보증금을 예치토록 하는 에스크로 제도의 필요성도 거론되고 있습니다.
◇ 이재윤> 네, 오늘 말씀 감사합니다. 손석우 경제평론가였습니다.
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